Cijene nekretnina dosegle su nivo kada većina domaćeg stanovništva može samo maštati o kupovini. Postavlja se pitanje ko kupuje nekretnine u BiH, zašto cijene rastu?
Iako je cijena stanova poprilično visoka, potražnja za njima ne pada. Upravo suprotno, potražnja i prodaja rastu i to kako saznajemo nije samo u Sarajevu, nego i u Mostaru, Banja Luci, Tuzli ali i drugim gradovima naše zemlje.
Razgovarali smo sa agentima prodaje i kazali su nam na osnovu iskustva kakvo je stanje sa prodajom nekretnina u gradovima BiH, šta se najviše traži, ali i kakva je ponuda stanova za rentanje.
Sarajevo
U Sarajevu je potražnja čini se puno veće u odnosu na ponudu.
„Što se tiče novogradnje i zgrada koje su pri završetku gradnje u Sarajevu, da, poskupilo je, negdje je početna cijena tih stanova, pogotovo ako je blizu glavne saobraćajnice od 4.500 KM kvadrat stana, a to sad ima tendenciju rasta. Sve zavisi od područja gdje je stan, ali kad je riječ o novogradnji na području općine Centar, Novo Sarajevo, Novi Grad skoro da je negdje izjednačena cijena nekretnina kada govorimo o novogradnji.
Dosta faktora utiče na to kako će se formirati cijena enkretnina, pogotovo stanova, jer su oni najtraženiji i najviše se prodaju, a prodaju se i poslovni prostori. Sve zavisi od atraktivnosti samog prostora, ali i lokacije, ako su rentabilni.
Što se tiče stanova cijene skoro da su izjednačena na području grada, ali opet kažem, sve zavisi od kvadrature, lokacije, opremljenosti stana itd”, govore za Bosnainfo iz Agencije za nekretnine Bauland.
Kako ističu, poskupili su i stanovi za najam. Trenutno nije velika potražnja za najmom, jer su uglavnom stanovi zauzeti.
“Jako je teško naći stan za rentanje u iznosu od 300 KM, skoro da i nema nigdje u ponudi, sve je nekih od 450 KM, 500 KM i to su neki da kažem pristojni stanovi. Sve bolje opremljeni i renovirani stanovi su skuplji, dakle prema našim iskustvima cijene rentanja stanova uglavnom idu od 500KM pa gore, 700 KM, 800KM i to opet zavisi od lokacije.
Generalno ponuda stanova za najam nije najbolja, ne znam zašto je to trenutno tako. I kad se pojavi u ponudi neki stan od 500 ili 600 KM on se jako brzo renta, odma ima zainteresovanih, ne stoji to dugo na portalima u ponudi”, ističu iz agencije Bauland.
Zanimljiv je podatak, da mnogi cijenu svoje nekretnine formiraju na osnovu ponude na OLX-u.
“Vlasnici nekretnina otvore portal i gledaju šta se sve nudi i po kojoj cijeni, pa na osnovu toga formiraju cijenu vlastite nekretnine, bilo da je za rentanje ili za prodaju, a da se ne posavjetuju koliko njihova nekretnina zaista vrijedi. Tako da nekad to ima smisla, ali više nema, nego što ima. U stanogradnji stanovi evo recimo u općini Centar dostižu od 4000 KM po metro kvadratnom, pa gore.
Prema našem iskustvu, trenutno mislim da je Tuzla, tu negdje izjednačena sa cijenom stanova kao u Sarajevu. Opet kažem sve zavisi od mnogo faktora, imate stan koji se pojavi na tržištu na Skenderiji, evo konkretno zgrada novije gradnje 2005. godina, ističem treba praviti razliku je li stan novije gradnje, starije gradnje, stan u izgradnji, dakle, imate situaciju da je stan i 6000 KM po metro kvadratnom, još ako ima i parking mjesto, to je dodatna prednost, jer je i to počelo utjecati na cijenu”, kazali su za Bosnainfo iz agencije Bauland.
“U drugom kvartalu 2023. prodana 52 stana ukupne površine 2.869 m2, što je za oko 30% manje u odnosu na prvi kvartal 2023. godine kada su prodana 74 stana ukupne površine 4.120 m2. Broj prodanih stanova u drugom kvartalu 2023. je takođe manji (za 10%) od broja prodanih stanova u drugom kvartalu 2022. kada je prodano 58 novih stanova (po prosječnoj cijeni od 3.150 KM/m2)”, navodi se u analizi koju je radio portal Nađi stan.
Osim “domaćih kupaca”, u potrazi za željenim nekretninama kako u Sarajevu, ali i ostatku BiH sve češće je dijaspora. Dijaspora, odnosno bh. građani koji žive i rade u inozemstvu ovdje kupuju kuće, stanove, zemljišta, poslovne prostore.
Ljudi su to koji godinama žive i rade u dijaspori te imaju određenu ušteđevinu koju pretvaraju u nekretnine.
Mostar
Za razliku od Sarajeva, u Mostaru nema mnogo nekretnina na raspolaganju za prodaju.
„Stanje je oskudno sa stanovima u Mostaru. Cijene starogradnja i to nerenoviranih stanova, dakle stanje totalno nerenovirano je od 2.500 KM po metru kvadratnom. Uglavnom sad se počela raditi i novogradnja gdje se očekuje kraj radova do 2025/2026. godine, a cijene tih stanova koji se tek grade su od 3.500 KM do 3.700 KM.
Najviše se traže stanovi do nekih 60 kvadrata, ili 70 kvadrata, jednosobni, garsonjera, a to pokazuje i kakve su mogućnosti naših ljudi, toliko ljudi mogu dići kredit na hipoteku“, ističu iz agencije NekretnineINN za Bosnainfo.
S druge strane i ponuda stanova za rentanje je loše.
„O stanovima za najam ne znam šta da vam kažem, studenti u Mostaru uglavnom uzimaju takve stanove, a to se već sve izdaje. Potražnja u ovom periodu nije neka za stanovima za rentanje, a ima u ponudi stanova. Većina stanova koji se kupuju postanu stanovi za najam. Stan za rentanje u iznosu od 300 KM gotovo da je nemoguće naći, ako i nađete nije baš uslovan. Uglavnom su to mali stanovi, sa jednom sobom ili garsonjere. Uglavnom renta u Mostaru se kreće od 450 KM i to garsonjere, a sve vam zavisi i od lokacije, spratnosti, je li novogradnja itd“, tvrde iz agencije NekretnineINN.
Kako su nam potvrdili što se tiče Hercegovini, najskuplji stanovi su u Mostaru.
„Što se Hercegovine tiče, uglavnom najskuplji je Mostar. Počelo se nešto graditi i prema Širokom Brijegu, Čapljini, ali su cijene nešto niže nego u Mostaru. Naša agencija uglavnom radi na području Mostara, ali kako čujem od klijenata cijene su svugdje niže nego u Mostaru, bar kad je riječ o cijenama nekretnina u Hercegovini“, kazali su za Bosnainfo iz agencije NekretnineINN.
Banja Luka
Potražnja stanova u Banja Luci je dobra. Kako saznajemo najčešće se traže stanovi manje kvadrature, od 40 do 50 ili od 50 do 60 metara kvadratnih- koje uzimaju najčešće mladi bračni parovi, putem kredita.
„Stanovi su poskupili i to je činjenica, situacija sa cijenama je i u Banja Luci bila u porastu. Zadnjih možda pola godine interesovanje je bilo u blagoj stagnaciji, a sada ponovo imamo porast interesovanja za nekretnine. Tako da je to dovelo da cijene stagniraju, trenutno, i nekako se to posložilo. Za nekretninu koju mi prodajemo, evo npr na kraju Borika 3.500 KM je cijena po kvadratu, a najjeftinija lokacija je negdje 3.000 KM po metru kvadratnom.
Trend zadnjih pet godina jesu stanovi, najviše se traže jednosobni stanovi u novogradnji. Traži se i u starogradnji, ali novogradnja ima prednost i uglavnom ljudi kad se odlučuju za kupovinu i obrate nam se, prioritet daju stanovima u novogradnji“, kazali su iz agencije Malbašić za Bosnainfo. Kako su nam istakli oni su investitor već 20 i ne bave se stanovima za rentanje, već isključivo prodajom.
Odnos ponude i tražnje je jedan od najznačajnijih faktora koji utiče na formiranje cijena. U većim gradovima kao što su Sarajevo, Banjaluka, Tuzla, Bijeljina, Mostar i dr. tražnja za stanovima u novogradnji je veća od njihove ponude (tj. obim novogradnje nije dovoljan da podmiri tražnju za stanovima), pa zato njihove cijene imaju trend rasta. Stanove kupuju mladi bračni parovi, dijaspora, ljudi sa ušteđenim novcem koji kupuju stanove u namjeri da ga sačuvaju od inflacije, kao i oni koji kupuju stanove kao investiciju (sa ciljem njihovog izdavanja).
U 3. kvartalu 2023. je prodano 249 novih stanova u Banja Luci, što je za 31 stan (11%) manje u odnosu na 2. kvartal 2023. godine, navodi se u analizi koju je radio portal Nađi stan.
Kako saznajemo prema ponudi na OLX-u stanovi za rentu u Banja Luci uglavnom se kreću od 350 KM, a pristojno opremljen stan za najam moguće je naći do 500 KM. Kao i u svim gradovima lokacija i opremljenost stana diktira cijenu.
Rješavanje stambenog pitanje kod velikog broja bh. građana je pod upitnikom jer cijene kvadrata vrtoglavo skaču, a, prema najavama, do pada u skorije vrijeme neće doći.