Prema podacima Saveznog zavoda za statistiku, u 2024. godini izdato je 17% manje građevinskih dozvola nego godinu ranije, što jasno ukazuje na dubinu problema. Pogođen je čitav sektor, uključujući i brojne firme iz Bosne i Hercegovine koje posluju na njemačkom tržištu.
Visoki troškovi građevinskog materijala, složene birokratske procedure te različiti propisi koji važe u 16 saveznih pokrajina Njemačke dodatno usporavaju oporavak sektora. Istovremeno, investitori se povlače – u januaru je iz nekretninskih fondova povučeno pola milijarde eura, a očekuje se i novi talas u drugoj polovini godine.
Kako sve to utiče na bh. kompanije u građevinskom sektoru, koje izazove im donosi rad u Njemačkoj i kakav domino-efekat bi ova kriza mogla imati na tržište nekretnina u Bosni i Hercegovini – pitali smo ekonomskog analitičara Igora Gavrana.
Njemačko tržište nekretnina prolazi kroz jednu od najvećih kriza u posljednjih 10 godina. Koliko je to uticalo na firme iz Bosne i Hercegovine koje tamo posluju?
– Svakako da je trenutna situacija na tržištu nekretnina odraz općeg stanja njemačke ekonomije, koja je već duže vrijeme u problemima. Samim tim, ne iznenađuje što je potražnja za nekretninama opala – kupovna moć stanovništva je smanjena, ljudi rjeđe planiraju ulaganja, a dolazi i do zasićenja postojećim stambenim jedinicama. U takvim uslovima nema ni prostora za razvoj novih, isplativih projekata.
Ova situacija značajno se odražava i na kompanije iz Bosne i Hercegovine, i to na nekoliko nivoa. Prije svega, još iz vremena bivše Jugoslavije postoji dogovor o tzv. detašmanima – mehanizmu koji omogućava našim građevinskim firmama da šalju radnike u Njemačku i tamo izvode projekte. Ako se broj takvih projekata smanjuje, što je sve izvjesnije u uslovima krize, direktno su pogođene i te kompanije.
Drugi važan aspekt je izvoz – brojne bh. firme izvoze građevinske materijale, namještaj i druge proizvode koji se koriste u građevinskoj industriji. Pad aktivnosti na tržištu nekretnina u Njemačkoj znači i manju potražnju za tim proizvodima.
Konačno, tu je i treći efekat – ne direktno na privredu, već na građane BiH koji rade u Njemačkoj, bilo privremeno ili trajno. Mnogi od njih su povezani s tržištem nekretnina, bilo kao radnici, bilo kao kupci, i ova kriza može imati ozbiljne posljedice i po njihovu egzistenciju.
Prema podacima Saveznog zavoda za statistiku, prošle godine je izdano 17% manje građevinskih dozvola nego 2023. godine. Kako se ovaj pad odražava na bh. kompanije u građevinskom sektoru?
– Sam broj izdatih građevinskih dozvola ne otkriva nam o kakvim se tačno objektima radi, ali ako pretpostavimo da se struktura dozvola nije značajno promijenila u odnosu na prethodne godine, onda taj pad od 17% možemo tumačiti kao 17% manje prilika za građevinske kompanije da dobiju poslove, te za radnike da budu angažovani na tim projektima.
Proporcionalno gledano, to također znači smanjenje tržišta za bh. kompanije koje izvoze građevinske materijale i prateće proizvode – jer manji broj projekata automatski smanjuje i potražnju za tim robama. U konačnici, ovaj pad ima višestruke negativne posljedice za naše firme koje su povezane s njemačkim građevinskim sektorom.
Očekuje se još jedan talas povlačenja investitora iz nekretninskih fondova sredinom godine. Može li to dodatno pogoršati situaciju za bh. građevinske firme?
– Kada jedno tržište, poput tržišta nekretnina, počne slabije funkcionirati ili bilježi pad, automatski se smanjuje povrat na ulaganja u tom sektoru. U takvim okolnostima, investitori s kapitalom često traže druge prilike za ulaganje. S obzirom na najave “nove Njemačke politike” koja se fokusira na naoružavanje i razvoj namjenske industrije, može se očekivati da će kapital koji je bio usmjeren prema nekretninama biti preusmjeren upravo u taj sektor.
Za druge bh. kompanije ovo može biti prilika, jer kapital neće nestati, nego će se premjestiti u druge sektore u kojima naše firme mogu biti uključene. Ipak, to nije utjeha za one koji već gube, poput građevinskih firmi. Naime, ove kompanije ne mogu se lako prebaciti u proizvodnju nečega drugog, jer takav prelazak zahtijeva vrijeme i značajne prilagodbe koje nisu moguće preko noći.
Firme koje rade mašinske instalacije, struju, vodu, izolacije i fasaderske radove i dalje posluju, ali s manjim obimom. Može li se očekivati da i te djelatnosti u nekom trenutku budu ugrožene?
– Iako se posao u građevinskom sektoru, naročito onaj vezan za izgradnju novih objekata, suočava s velikim rizicima uslijed opadanja tržišta, mislim da je situacija nešto povoljnija za poslove vezane za održavanje postojećih objekata. Rizik u ovom segmentu je manji, jer je riječ o širem dijapazonu objekata, koji uvijek zahtijevaju održavanje i popravke.
Takođe, čak i ako dođe do ulaganja u izgradnju novih fabrika ili objekata, uvijek će biti potrebe za ugradnjom novih instalacija i drugih pratećih radova. Ključna razlika u odnosu na klasično građevinarstvo je u tome što kod novih objekata, ako nema gradnje, nema ni posla. S druge strane, kod poslova kao što su instalacijski radovi, održavanje i slični poslovi, potražnja je praktično neiscrpna, jer se ti radovi mogu vršiti i na postojećim objektima.
Da li postoji neki vid institucionalne podrške za bh. firme koje posluju u Njemačkoj u ovim izazovnim vremenima?
– Što se tiče praćenja stanja u pogledu broja obavljenih poslova i izdanih građevinskih dozvola za naše radnike, to je definitivno u nadležnosti Vanjskotrgovinske komore BiH. Međutim, što se tiče institucionalne podrške, nažalost, ona izostaje. Generalno, sva podrška koja postoji uglavnom se svodi na stvaranje osnovnih uvjeta za poslovanje i pristup tržištu.
Mimo toga, veći utjecaj na naše firme i radnike ima politika same Njemačke, odnosno koliko je ona otvorila svoje tržište za bh. radnu snagu i kompanije. Specijalizirane podrške na nivou BiH, u smislu direktne pomoći ili poticaja za izvođenje poslova na njemačkom tržištu, zapravo nema.
Šta bi, prema vašem mišljenju, bio ključni potez koji bi pomogao bh. firmama da prebrode ovu krizu?
– Ono što bi najviše pomoglo našim firmama, a ujedno je i najjednostavnije rješenje, jeste poboljšanje stanja na našem tržištu nekretnina, odnosno povećanje broja objekata koji se grade u BiH. Naime, sve te bh. firme koje već posluju u Njemačkoj, mogle bi uspješno raditi i u BiH. Na domaćem tržištu imali bi niže troškove, a uz to i direktan pristup radnoj snazi, što bi dodatno smanjilo barijere za rad i ulaganje.
To bi bilo ključno za našu privredu, a vlasti u BiH bi mogle puno učiniti kako bi olakšale ove procese i stvorile bolje uvjete za takva ulaganja. Takva podrška bi mogla značajno unaprijediti stanje na tržištu, pružiti nova radna mjesta i omogućiti rast sektora nekretnina.